новости компании

26.09.2018

О РАСХОДАХ АРЕНДАТОРА ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

О РАСХОДАХ АРЕНДАТОРА ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ


Встречаются ситуации, когда арендатор, по какой-то причине некоторое время фактически не использовал переданное ему в аренду помещение. В такой ситуации возникает вопрос о справедливости возмещения им платы за коммунальные услуги за данный период. Попытаемся разобраться, правомерно ли данное требование, и какими нормами законодательства это регламентировано.
Ответ на данный вопрос зависит от ряда обстоятельств.
1. В соответствии с п. 2 ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды, возлагается на арендатора
Основным документом, регулирующим отношения арендатора и арендодателя, является договор аренды, который в т.ч. определяет порядок, сроки и размеры оплаты расходов, включая коммунальные услуги.
Исходя из содержания ст.ст. 585 и 625 ГК, стороны вправе самостоятельно определять размер и состав арендной платы, поэтому:
а) по договору аренды стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, может включаться в сумму арендной платы (п. 1 ст. 585 ГК);
б) стоимость коммунальных услуг (электро-, газо-, водоснабжение, отопление и т.п.), потребляемых арендатором, может возмещаться арендодателю сверх арендной платы. В этом случае, как правило, в договоре аренды указывается, что арендатор возмещает арендодателю его затраты на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором.
2. Договором аренды должен определяться перечень услуг, которые обязан компенсировать арендатор.
В большинстве случаев, арендодатель заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги. В такой ситуации арендатор возмещает соответствующие расходы на основании показаний приборов учета или пропорционально доле объекта аренды в общей арендуемой площади.
Можно предположить исключения из указанной практики. Арендатор может самостоятельно заключить договоры на водоснабжение и водоотведение, электросвязь (следует из содержания абз. 3 п. 4, подп. 12.1 п. 12 Правил пользования централизованными системами водоснабжения, водоотведения (канализации) в населенных пунктах, утв. постановлением Совмина от 30 сентября 2016 г. № 788; п. 30 Правил оказания услуг электросвязи, утв. постановлением Совмина от 17 августа 2006 г. № 1055).
Договоры на электроснабжение и отопление вправе заключать только арендодатель (следует из содержания п.п. 68, 72 Правил электроснабжения, утв. постановлением Совмина от 17 октября 2011 г. № 1394; п.п. 11, 14 Правил пользования тепловой энергией, утв. постановлением Минэкономики от 19 января 2006 г. № 9).
3. Стоимость коммунальных услуг не включается в арендную плату и оплачивается арендатором отдельно при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (подп. 2.4 п. 2 Указа № 150, п. 1 и 5 Положения о порядке определения размера арендной платы, п. 1 и 7 Положения о порядке определения размера арендной платы на рынках и в торговых центрах).
Таким образом, если арендуемое помещение находится в государственной собственности, то арендодатель не может взять на себя оплату всех расходов, включая коммунальные и иные платежи. Он должен в договоре аренды согласовать с арендатором порядок компенсации таких платежей. Заметим, что данный вопрос достаточно полно проработан в положении о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденном постановление Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433).
Судебная практика придерживается позиции, согласно которой при образовании задолженности арендатора по оплате коммунальных услуг, иных эксплуатационных платежей, не включенных в установленную сумму арендной платы, она взыскивается с арендатора исходя из фактически понесенных арендодателем расходов (убытков).
В качестве примера взыскания с арендатора в пользу арендодателя возмещения коммунальных расходов (в договоре стороны обусловили расчеты размером фактических расходов арендодателя по оплате таких услуг) можно привести постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 04.11.2014 (дело № 68-15/2013/111А/1048К), в котором указано следующее.
«…Согласно пункту 2 статьи 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
Предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, в том числе по оплате понесенных арендодателем расходов по оплате коммунальных услуг».
Таким образом, права и обязанности арендатора и арендодателя, связанные с расчетами между ними по вопросу оплаты коммунальных услуг зависят от конкретной ситуации, исходя из:
    содержания договора аренды и применяемых в нем формулировок;
    права собственности на сдаваемое имущество (государственная или частная);
    вида коммунальных услуг.
Соответственно, данные отношения урегулированы нормами, упомянутых в материале нормативных актов и заключенного договора.

В.В.КАРПЕНКОВ,
адвокат АБ "Гиль, Хломко и Партнеры",
01.09.2018

Возврат к списку

Яндекс.Метрика